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Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Kauf des Landis&Gyr-Gebäudes


Stand 11.8.2016

Was bringt der Umzug den Einwohnerinnen und Einwohnern der Stadt Zug?
Eine Stadt – eine Verwaltung: An einem einzigen Standort können die internen Abläufe optimiert werden. Dies führt zu einem noch besseren Service für die Bürgerinnen und Bürger und senkt langfristig die laufenden Kosten. Deshalb hat das Stimmvolk im September 2012 den Kauf des ehemaligen L&G-Gebäudes beschlossen. Die Stadtverwaltung ist heute auf vier Standorte in der Altstadt verteilt. Die Einwohnerinnen und Einwohner müssen mehrere Orte aufsuchen, um amtliche Dienstleistungen zu erhalten. Eine Verwaltung an einem einzigen Ort bietet Dienstleistungen aus einem Guss. Ausserdem ist die neue Verwaltung im ehemaligen Gebäude der Landis&Gyr unmittelbar beim Bahnhof bestens erreichbar. Die Parkplatzsituation verbessert sich für die Kundinnen und Kunden und nicht zuletzt ermöglicht der neue Standort den Bürgerinnen und Bürgern, ihre Behördengänge mit denen zur nahegelegenen kantonalen Verwaltung zu kombinieren.

Was bedeutet der Umzug für die Stadtkasse?
Die Stadtkasse und damit die Steuerzahlenden profitieren. Die Stadt verdient bereits heute mit der Vermietung des Landis&Gyr-Gebäudes. Zurzeit sind es netto, nach Abzug aller Aufwendungen, 1.4 Millionen Franken pro Jahr. Bis die Stadtverwaltung voraussichtlich 2019 umziehen wird, hat diese Ertragsperle netto rund CHF 8 Mio. in die Stadtkasse gespült. Nach einem Umzug wird die Liegenschaft Aegeristrasse 7 verkauft und es fliessen zudem Mieterträge aus den frei werdenden Altstadthäusern und aus den von der Stadtverwaltung nicht benötigten drei Stockwerken im ehemaligen Landis&Gyr-Gebäude in die Stadtkasse. Allein aufgrund dieser Erträge ist es nicht sinnvoll, das Gebäude – wie von der Doppelinitiative gefordert – zu verkaufen. Das Gebäude ist in einem tadellosen Zustand. Es ist günstiger, diese Liegenschaft statt fünf zu unterhalten und zu betreiben. Für die Vermietung der Restflächen im L&G-Gebäude bestehen einige Kontakte zu Mietinteressenten. Es wird eine Warteliste geführt.

Welche Kosten kommen mit dem Umzug auf die Stadt zu?
Gemäss heutigem Planungsstand sind dies:
Umzugskosten: Die Umzugskosten inkl. Verlegung der bestehenden Alarmanlagen/Videoüberwachung aus den Altstadtliegenschaften betragen 470‘000.- Franken.
Rechtlich nötige Investitionen: Die Kosten für Brandschutzmassnahmen gemäss den Anforderungen der Kantonalen Gebäudeversicherung  liegen bei 800‘000.- Franken. Im Brandfall müssen die Decken dem Feuer mindestens 60 Minuten standhalten.
Optionale Investitionen: In diesen Bereich fallen Investitionen von rund 4.9 Millionen Franken – etwa in zusätzliche sanitäre Anlagen, Grundrissanpassungen der Büroflächen oder die IT-Infrastruktur. Diese Investitionen sind sinnvoll, weil sie der Stadt auch höhere Mieterträge einbringen und einen effizienteren Verwaltungsbetrieb ermöglichen. Einige davon wären auch an den bisherigen Verwaltungsstandorten nötig, etwa jene in die IT.

Geht es nicht auch ohne die optionalen Kosten?
Doch. Aber es entgehen dann auch Einnahmen, die letztendlich höher sind als die Kosten. Die optionalen Investitionen befürwortet der Stadtrat, weil sie sich rasch auszahlen: Ein gutes Beispiel dafür sind die Grundrissanpassungen der Büroflächen mit dem Ziel der Flächenoptimierung. Dadurch kann die Stadtverwaltung nach heutigem Planungsstand auf vier Stockwerken untergebracht werden. Mit der bestehenden Büroinfrastruktur müsste die Stadtverwaltung fünf Stockwerke belegen. Die Stadt kann also ein ganzes Stockwerk mehr vermieten und so die Kosten für den Umbau innerhalb weniger Jahre mit den Mieterträgen der Restfläche von drei Geschossen wieder einspielen. Ein zweites Beispiel: Der Einbau von Toilettenanlagen in den westlichen Bereichen des Gebäudes ist eine Voraussetzung, damit auch kleinere Flächen für die Vermietung angeboten werden können.

Man hört immer wieder, dass mit Folgekosten von über 20 Mio. zu rechnen sei, dies aufgrund eines Gutachtens.Die Stadt Zug kennt den Inhalt dieses Gutachtens. Es wurde von einem Zuger Architekturbüro im Auftrag der Landis+Gyr vor dem Kauf des Gebäudes durch die Stadt Zug verfasst. Die Anforderungen, welche die Landis+Gyr damals an das Gebäude gestellt hatte, lassen sich nicht mit den Bedürfnissen der Stadt vergleichen. Landis+Gyr wollte einerseits Labors mit hohen Anforderungen an Technik und Sicherheit im Untergeschoss des Gebäudes einbauen und verlangte andererseits höhere Bürostandards als die Stadt. Deshalb lassen sich daraus keine Schlüsse auf die Sanierungskosten für die Stadt ziehen. Dies haben die Verantwortlichen des erwähnten Zuger Architekturbüros gegenüber der Stadt bestätigt. Gleiches gilt für die vom Kanton veranschlagten Kosten für den Ausbau der obersten drei Stockwerke des Landis&Gyr-Gebäudes. Der Ausbaustandard, welcher der Kanton für Büros der kantonalen Verwaltung vorsah, war einiges höher als derjenige, den die Stadt Zug plant. Die kantonale Verwaltung hat sich gegen eine Miete entschieden, weil ihr die Gesamtkosten (Miete und Ausbau) zu hoch waren. Für die Stadtverwaltung steht die Funktionalität der Räume im Vordergrund. Für den Weltkonzern Siemens offensichtlich auch.

Was bedeutet der Umzug für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Verwaltung?
Dank dem Einzug in ein einzelnes Gebäude reduziert sich die durchschnittliche Fläche pro Arbeitsplatz von heute rund 28 Quadratmeter auf rund 20 Quadratmeter. Das heisst nicht, dass die Mitarbeitenden weniger Platz zur Verfügung hätten. Aber es fallen gegenüber der dezentralen Verwaltung in den Altstadt-Liegenschaften Korridor-, Lift-, Sanitär- und andere Erschliessungsflächen weg. Der Umzug erlaubt es, flexible, platzsparende Bürolösungen umzusetzen. Kurze Wege steigern die Arbeitseffizienz und erleichtern die Zusammenarbeit für die Mitarbeitenden.

Was heisst effizienter arbeiten? Wieviel Geld wird dabei gespart?
Die zukünftige räumliche Nähe der Departemente bietet Chancen für Optimierungen. Es ist nicht auszuschliessen, dass einzelne Abteilungen einem anderen Departement zugeführt oder zusammengelegt werden. Teilweise bearbeiten heute Abteilungen unterschiedlicher Departemente Aufgaben mit Schnittstellen, dies jedoch in verschiedenen Altstadtgebäuden. Zum Beispiel die Abteilung Immobilien des Finanzdepartements und die Abteilung Hochbau des Baudepartements.  Im ehemaligen Landis&Gyr-Gebäude können die Mitarbeitenden in unmittelbarer Nähe und somit in einem direkten Austausch stehen. Solche Effizienzgewinne lassen sich nicht in Franken und Rappen fassen. Es steht aber ausser Frage, dass es sie gibt. Daraufhin haben schon verschieden Studien hingewiesen, u.a. vom Massachusetts Institute of Technology (MIT). Dort haben Forscher herausgefunden, dass der Erfolg einer Firma oder Organisation im Wesentlichen davon abhängt, dass die Mitarbeiter miteinander sprechen – nicht am Telefon, nicht in Videokonferenzen, sondern von Angesicht zu Angesicht.André Wyss, Chef von Novartis Schweiz, hat am 30. November 2014 in der «Zentralschweiz am Sonntag» folgenden Satz gesagt: «Wir beschäftigen in Rotkreuz 480 Personen. Rotkreuz hat den Vorteil, dass sämtliche Mitarbeitenden im gleichen Gebäude arbeiten.» Was für die Privatwirtschaft ein Vorteil ist, gilt auch für die Stadtverwaltung.

Welche Abteilungen der Stadtverwaltungen ziehen in das ehemalige Landis&Gyr-Gebäude?
Alle Abteilungen der Stadtverwaltung ziehen um. Ausgenommen davon sind natürlich die Lehrpersonen und die Mitarbeiter des Werkhofs.

Wann ist der Umzug geplant?
Momentan ist Siemens der Hauptmieter der Liegenschaft. Siemens hat seit Herbst 2015 jeweils eine halbjährliche Option, das Mietverhältnis zu verlängern, längstens bis September 2018. Derzeit ist der Herbst 2019 ein realistischer Zügeltermin.

Die Stadt benötigt nicht das gesamte Gebäude für ihre Verwaltung. Was macht man mit der Restfläche?
Die Stadtverwaltung wird voraussichtlich nur die vier unteren Stockwerke des ehemaligen Landis&Gyr-Gebäudes belegen. Die drei oberen Stockwerke werden vermietet. Es bestehen einige Kontakte zu Mietinteressenten und es wird eine Warteliste geführt. Nachdem das definitive Flächenlayout für die Stadtverwaltung feststeht, kann die Stadt mit den Interessenten in konkrete Verhandlungen treten. Dies wird voraussichtlich ab Mitte 2017 der Fall sein.

Alte Gebäude sind oft mit Asbest belastet. Wie sieht es in dieser Hinsicht aus?
Die Schadstoff- und Asbestbelastungen des Gebäudes wurden umfassend abgeklärt. Behauptungen, wonach Asbestsanierungen in Millionenhöhe zu erwarten seien, sind vollkommen falsch. Es gibt einzelne Fensterstürze und ein paar Eternitplatten an der Aussenfassade sowie Kabelkanäle im Keller, die festgebundene Asbestprodukte beinhalten. Sie stellen aber keine gesundheitliche Gefährdung dar. Der beigezogene Experte der SUVA rät nicht zu einer sofortigen Sanierung – eine solche dränge sich erst bei baulichen Eingriffen bei den asbesthaltigen Elementen auf.

Hat das Stimmvolk bei der Abstimmung zum Kauf des ehemaligen Landis&Gyr-Gebäudes von der Verschlechterung der Stadtfinanzen gewusst?
Der Finanzhaushalt der Stadt Zug ist kerngesund. Die Stadt verfügt über einen Eigenkapitalanteil von 65%. Das strukturelle Defizit war den Stimmberechtigten zum Zeitpunkt der Abstimmung im Sommer 2012 bekannt. Das strukturelle Defizit ist drittverschuldet: Die Stadt Zug liefert rund einen Drittel ihrer Steuereinnahmen dem kantonalen und nationalen Finanzausgleich. Gleichzeitig haben zwei kantonale Steuerrevisionen zu weniger Einnahmen geführt. Inzwischen hat der Stadtrat eine Trendwende erreicht: Nach fünfjähriger Durststrecke hat die Rechnung 2015 mit einem Überschuss von 7,6 Mio. Franken abgeschlossen. Dies ist auf die Umsetzung eines ehrgeizigen Sparprogramms zurückzuführen. Zudem konnten die Abgaben in den kantonalen und den nationalen Finanzausgleich gegenüber dem Vorjahr um rund 7,4 Mio. Franken reduziert werden, bleiben mit 58,3 Mio. Franken aber hoch.

Musste die Stadt Zug beim Kauf unter Zeitdruck handeln?
Siemens wählte für den Verkauf der Liegenschaft ein übliches zweistufiges Verkaufsverfahren mit dem Ziel, die Liegenschaft bis Ende September 2012 zu verkaufen. Der Zeitplan war aufgrund strikter Konzernvorgaben nicht verhandelbar. Die Stadt Zug wurde in diesem Verkaufsprozess als eine Interessentin unter vielen behandelt und im Mai 2012 zur zweiten Bieterphase eingeladen. Nach einer umfassenden Analyse unterbreitete der Stadtrat der Siemens Mitte Juni 2012 ein Kaufangebot vorbehältlich der Zustimmung durch den Grossen Gemeinderat bzw. der Zustimmung durch das Stimmvolk. Siemens war mit diesem Vorgehen einverstanden und entschied, das Gebäude der Stadt Zug zu verkaufen, auch wenn die Stadt nicht das Höchstangebot abgegeben hatte.

Hat die Stadt Zug einen korrekten Kaufpreis für das Gebäude bezahlt?
Der Kaufpreis belief sich auf 52.23 Mio. Franken. Es handelte es sich dabei nicht um das höchste Angebot. Siemens hat dem Stadtrat angeboten, die Stadt Zug als Käuferin zu berücksichtigen, auch wenn das Kaufangebot der Stadt nicht dem Höchstangebot entspricht. Ein Kaufinteressent hatte zwei Millionen Franken mehr geboten.

Kann sich die Stadt dieses Gebäude leisten?
Die Frage ist eher, ob es sich die Stadt leisten kann, das Gebäude wieder zu verkaufen, wie dies die Initiativen «Ja zur historischen Altstadt» und «Ja zu gesunden Stadtfinanzen» erreichen wollen. Eine zentrale Verwaltung arbeitet effizienter. Neben den innerbetrieblichen Vorteilen spart die Stadt langfristig bei den Gebäudeunterhalts- und Betriebskosten. Ein grosses Gebäude kommt in Betrieb und Unterhalt deutlich günstiger zu stehen, als mehrere kleinere Gebäude. Abgesehen davon verdient die Stadt mit der Vermietung des Gebäudes netto 1.4 Millionen Franken pro Jahr. Die Stadtverwaltung wird nach dem geplanten Umzug nicht die gesamte Fläche beanspruchen; das heisst, es werden auch nach dem Einzug der Verwaltung weiterhin Mieterträge in die Stadtkasse fliessen. Diese Einnahmen werden helfen, das jährliche Rechnungsergebnis der Stadt zu verbessern.

Weshalb wird die Zentralisierung der Stadtverwaltung nicht in der Altstadt realisiert?
In den letzten Jahren hat es sich gezeigt, dass eine Zentralisierung in der Altstadt oder in Altstadtnähe nicht realisierbar ist: Die Sanierung des Hauses Zentrum, welche zu einer Flächenoptimierung geführt hätte, wurde vom Stimmvolk abgelehnt. Die Projekte im «Kolingeviert» oder an der Grabenstrasse 6 scheiterten vor allem aus Denkmalschutzgründen. Für einen Kauf der Neubauten Poststrasse/Posthof sowie dem historischen Post-Gebäude war das Kosten-Nutzen-Verhältnis nicht befriedigend.

Widerspricht der Umzug den Zielen der 2000-Watt-Gesellschaft?
Nein, im Gegenteil. Das Landis&Gyr-Gebäude stellt hinsichtlich des Energieverbrauchs bereits eine starke Verbesserung gegenüber der aktuellen Situation dar. Dies belegt folgender Vergleich: Im Landis&Gyr-Gebäude belief sich der Wärmeverbrauch pro Quadratmeter Energiebezugsfläche im Jahr 2011 auf rund 39 kWh. Der vergleichbare Wert für die bestehenden Verwaltungsgebäude beträgt rund 75 kWh und liegt damit um 92% höher. Die Stadt als Eigentümerin der Liegenschaft hat mit Siemens Energielieferungsverträge (sog. «Energy Contracting») abgeschlossen. Die Liegenschaft wird dabei über das Wärmeversorgungsnetz der Energiezentrale der Siemens mit Wärme und Kälte (Seewasser) beliefert und verfügt somit über keine eigene Heizungsanlage, welche saniert oder erneuert werden müsste. Zudem führt Siemens in den nächsten Jahren als Dienstleisterin ein Energie-Monitoring sowie die Prüfung von Energieoptimierungsmassnahmen durch. Ausserdem hat das Gebäude als erstes bestehendes Gebäude weltweit den LEED-Goldstatus erhalten. LEED ist ein internationales System zur Klassifizierung nachhaltiger Bauten.

Was geschieht mit den Liegenschaften, die jetzt von der Stadtverwaltung genutzt werden?
Die Stadt Zug hat ein Nachnutzungskonzept ausgearbeitet, das für jede Liegenschaft Optionen für eine künftige Nutzung zeigt. Gemäss diesem Konzept entstehen in den frei werdenden Verwaltungsgebäuden Räume für Dienstleistungen und Gewerbe sowie Wohnungen. Die Liegenschaft an der Zeughausgasse 9 (Haus Zentrum) wurde in das Landtauschgeschäft Göbli eingebracht und ist in den Besitz der Korporation Zug übergegangen. Das Stadthaus am Kolinplatz 15 bleibt Eigentum der Stadt, ebenso das Gebäude an der St.-Oswalds-Gasse 20. Für die Liegenschaft an der Aegeristrasse 7 ist ein Verkauf vorgesehen.

Kann man nach dem Umzug noch in der schönen Altstadt heiraten?
Auch nach einem Umzug der Stadtverwaltung in das ehemalige Landis&Gyr-Gebäude werden Trauungen im Stadthaus am Kolinplatz möglich sein.

Wird die Altstadt mit dem Auszug der Stadtverwaltung zur Schlafstadt?
Die Auswirkungen eines Wegzugs der Verwaltung aus dem Stadtzentrum wurden in verschiedenen Gremien wiederholt diskutiert. Fachpersonen und Experten innerhalb und ausserhalb der Verwaltung sind der Ansicht, dass die Umnutzung der heutigen Verwaltungsliegenschaften für die Altstadt neue Perspektiven eröffnet, indem zusätzliche Wohnungen und Geschäftsflächen entstehen. Mit den neuen Nutzungen entstehen neue Frequenzen in der Altstadt, insbesondere nach Büroschluss. Zudem bleiben Kunden den Fachgeschäften, wie sie in der Altstadt angesiedelt sind, in der Regel über längere Zeit treu, wodurch sich der Kundenkreis eher erweitern dürfte. Ausserdem bleibt die Bibliothek Zug, die den grössten Kundenverkehr generiert, weiterhin in der Altstadt.

Ist der Auszug der Stadtverwaltung aus der Altstadt nicht ein Bruch mit einer alten Tradition?
Die Stadt Zug wächst im Westen. Dort schlägt das Herz der Wirtschaft, dort steigt die Einwohnerzahl am stärksten. Die Bürgerinnen und Bürger schätzen es, wenn sie an einem gut erreichbaren Ort alle amtlichen Dienstleistungen erhalten. Es ist ein Aufbruch zu jenem Stadtteil, wo sich Zug am stärksten entwickelt, in das ehemalige Landis&Gyr-Gebäude direkt beim Bahnhof.
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